Mulai Menggeliat dari Kelesuan

PASAR properti komersial belakangan mengalami perbaikan. Hal itu terlihat dari mulai adanya aktivitas di subsektor perkantoran dan pusat perbelanjaan pada kuartal III 2016.

"Memang sudah mulai terasa aktivitas di pasar properti bila dibandingkan dengan dua kuartal sebelumnya. Meskipun masih terjadi kelanjutan penurunan harga dan tingkat hunian di pasar perkantoran, tingkat serapan dan permintaan mulai mengindikasikan adanya peningkatan meskipun belum signifikan," ujar Head of Research Jones Lang Lasalle (JLL) Indonesia James Taylor di Jakarta, Rabu (5/10).

Berdasarkan catatan JLL, tingkat okupansi perkantoran di kawasan pusat bisnis terpadu (CBD) berkisar 84%. Rendahnya okupansi tersebut disebabkan masih banyaknya pasokan ruang perkantoran.

Pasokan yang tersedia saat ini sekitar 5,3 juta m2, dengan tambahan pasokan di kuartal III hingga 600 ribu m2. Hingga akhir tahun pasokan baru akan bertambah seluruhnya sekitar 1,77 juta m2. Sementara itu, penyerapan per tahunnya hanya di kisaran 50 ribu m2. Bahkan untuk kuartal III saja ruang kantor yang terserap hanya sebanyak 10 ribu m2.

Berdasarkan fakta-fakta tersebut, JLL memperkirakan pasar perkantoran akan kembali stabil dengan tingkat keterisian yang lebih baik setidaknya pada 2020.

"Penyerapan ruang perkantoran lebih banyak didorong bisnis IT dan e-commerce serta layanan bisnis yang memiliki permintaan kuat, sementara di perbankan dan sektor finansial permintaan atas ruang kantor masih relatif sehat. Untuk bisnis migas, justru permintaan akan ruang baru perkantoran sangat rendah," ulasnya.

Akibat banyaknya ketersediaan ruang kosong, harga sewa perkantoran pun turun 2,5% bila dibandingkan dengan kuartal II.

Harga sewa ruang perkantoran untuk kawasan CBD mulai Rp210.959 per meter persegi per bulan hingga Rp297.729 per meter persegi per bulan.

Harga sewa di luar kawasan CBD pun ikut tertekan hingga 4% dari kuartal sebelumnya dengan tingkat okupansi hanya 79%. Harga sewa ruang perkantoran di kawasan itu di kisaran Rp117.255 per meter persegi per bulan hingga Rp181.756 per meter persegi per bulan.

"Pasokan yang tersedia di luar kawasan CBD sebanyak 2,4 juta m2 dan pasokan baru yang akan masuk sebanyak 640 ribu m2, sedangkan penyerapannya masih rendah. Ini yang menekan harga sewa perkantoran," tambah Taylor.

Menurut Head of Advisory JLL Indonesia Vivin Harsanto, kondisi tersebut bukan berarti menunjukkan tidak ada aktivitas transaksi untuk ruang perkantoran.

Ketersediaan pasokan ruang perkantoran yang sangat melimpah menjadi penyebab rendahnya permintaan sehingga menekan harga sewa.

"Namun, kabar baiknya justru ini sangat berguna bagi para tenant yang ingin mencari gedung baru yang lebih bagus karena para pemilik gedung saat ini sedang tertekan untuk memberikan harga yang lebih kompetitif," jelas Vivin.

Harga sewa meningkat
Subsektor ritel justru masih menunjukkan aktivitas yang sehat. Moratorium pembangunan pusat belanja di Jakarta membuat pasokan terbatas, sedangkan permintaan masih baik. Hingga 2020, JLL memperkirakan hanya akan terdapat tambahan pasokan sekitar 140 ribu m2.

Vivin mengutarakan tingkat okupansi pusat belanja di kuartal III berada di kisaran 90%. Diperkirakan hingga 2020 nanti diperkirakan tingkat okupansi menjadi 95%.

"Pertumbuhan harga sewa ruang ritel diperkirakan naik sekitar 6% per tahun. Para tenant juga mungkin akan mulai merambah pusat perbelanjaan di luar Jakarta karena keterbatasan pasokan di Jakarta," katanya.

Masih bagusnya pasar properti ritel juga sangat dipengaruhi pertumbuhan ekonomi yang sudah relatif stabil di kisaran 5,2% pada kuartal II tahun ini, sedangkan tingkat inflasi yang relatif terkendali di kisaran 3,1% pada September.

Pertumbuhan permintaan ruang di pusat perbelanjaan didorong beberapa sektor, antara lain makanan dan minuman, kosmetika, dan hiburan. Harga sewa di pusat perbelanjaan pun berkisar mulai Rp489.101 per meter persegi per bulan hingga Rp602.225 per meter persegi per bulan.(S-2)