Perkantoran masih Non-CBD Temaram

PENURUNAN permintaan ruang perkantoran di kawasan nonbisnis (non-central business district/CBD) terus berlanjut hingga kuartal kedua 2016 lantaran harga komoditas, minyak, dan gas (migas) secara global yang semakin anjlok yang berdampak ke perusahaan minyak di bidang eksplorasi dan produksi. "Gedung perkantoran di sepanjang kawasan TB Simatupang mengalami penurunan permintaan ruang perkantoran lebih lanjut, terutama dari perusahaan-perusahaan minyak," urai Director of Research dan Advisory Cushman dan Wakefield Arief Rahardjo dalam bahan presentasinya di Jakarta, Jumat (24/6).

Hasil riset Cushman dan Wakefield memaparkan tingkat penyerapan perkantoran non-CBD Jakarta pada kuartal kedua 2016 mencapai 86.310 meter persegi, turun 26.329 meter persegi (23%) bila dibandingkan dengan kuartal pertama. Lesunya permintaan ruang perkantoran memang sudah berlangsung sejak Desember 2015 hingga awal 2016 karena belum bergeraknya perekonomian nasional maupun global. Kondisi itu menyebabkan perusahaan minyak multinasional melakukan perampingan ruang perkantoran. Bahkan, sejumlah korporasi telah menyewakan sebagian dari ruang kantor mereka sebelum kontrak berakhir dan mereka sangat berhati-hati dalam perpanjangan masa sewa.

Turunnya permintaan ruang perkantoran dari perusahaan komoditas dan migas dimanfaatkan perusahaan informasi teknologi (IT) dan industri e-commerce dengan merevisi perjanjian penyewaan yang lebih fleksibel, termasuk biaya. Rata-rata tarif sewa di kawasan TB Simatupang dan Pondok Indah anjlok 4,8%. Tarif sewa di daerah itu menjadi lebih kompetitif. Kondisi sebaliknya terjadi di kawasan CBD. Permintaan dan aktivitas transaksi ruang perkantoran pada CBD relatif lebih bergairah pada kuartal kedua 2016.

Sektor usaha telekomunikasi, teknologi informasi, dan konsultan merupakan jenis usaha yang masih mendominasi permintaan ruang perkantoran pada periode April-Juni 2016. Permintaan ruang perkantoran lebih banyak datang dari perusahaan yang mencari gedung untuk relokasi dan konsolidasi. Para penyewa saat ini mengambil keuntungan dari tren turunnya harga sewa sehingga mereka mencari ruang sewa kantor berkualitas lebih baik dengan harga murah, khususnya di gedung-gedung grade A yang baru selesai dibangun.

Penyerapan positif sebesar 41.800 meter persegi terjadi selama kuartal kedua 2016, atau naik 408% daripada kuartal sebelumnya. Bangunan perkantoran kelas A terus berkontribusi dalam memberikan penyerapan sebesar 58.600 meter persegi selama kuartal ini.

Pasokan kuartal II
Sebaliknya, perkantoran kelas B dan C di CBD mengalami penyerapan negatif karena relokasi dari beberapa perusahaan ke gedung perkantoran kelas A. Rata-rata tingkat hunian CBD naik menjadi 82,14% akibat tidak adanya penambahan pasokan baru selama kuartal kedua 2016. Tidak adanya tambahan pasokan baru membuat kumulatif ruang perkantoran CBD Jakarta tetap sebesar 5,51 juta meter persegi. Sejumlah 297 ribu meter persegi pasokan perkantoran diproyeksikan akan memasuki pasar pada semester kedua 2016. Untuk kelas B dan C, harga sewa relatif stabil selama kuartal kedua 2016.

Pada akhir Juni 2016, harga rata-rata sewa gross sebesar Rp322.100 per meter persegi per bulan. Bila dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, harga sewa rata-rata ruang perkantoran turun 7,4%. Diperkirakan tekanan masih akan berlanjut karena para pemilik gedung akan menghadapi tingkat persaingan tinggi dalam mempertahankan para penyewa anchor atau penyewa besar lainnya agar tetap berada di gedung mereka. Penyebabnya ialah masuknya sejumlah pasokan baru di kuartal mendatang.

Untuk menanggapi hasil riset Cushman dan Wakefield, Wakil Ketua Umum Bidang Komunikasi dan Pengembangan Usaha REI, Theresia Rustandi, menilai menghentikan kelesuan di pasar perkantoran tidak ada lain merupakan perbaikan kondisi perekonomian dan iklim investasi. Alasannya, kedua faktor itu akan meningkatkan permintaan ruang perkantoran. "Secara umum perekonomian harus di-improve supaya segala sektor bisa bergerak bersama," urainya.

Senada dengan Theresia, pengamat properti Anton Sitorus khawatir keputusan Inggris hengkang dari Uni Eropa alias Brexit akan terus memangkas permintaan ruang perkantoran di Jakarta. Alasannya, itu berpengaruh ke bisnis perusahaan internasional yang menghuni ruang perkantoran di Jakarta. "Prospek recovery di perkantoran bisa agak mundur," tambah Anton. (S-2)